”Andelen failed transactions har ökat markant”

Den välmeriterade fastighetsjuristen Safa Mahmoudi har fått ökat förtroende på TM & Partners och utsågs nyligen till Managing Partner. För Fastighetssverige berättar han mer om den nya rollen, varför det har varit högre aktivitet på transaktionsmarknaden än vad man kan tro och hur trenderna på marknaden ser ut inför hösten och vintern.

I förra veckan blev Safa Mahmoudi utsedd till ny Managing Partner på TM & Partners. Han är sedan tidigare verksam i byråns fastighetsgrupp med fokus på nationella och internationella fastighetstransaktioner och kommersiell hyresrätt, och har varit med i byråns ledningsgrupp sedan 2020. Han kommer parallellt med sin roll som Managing Partner att fortsätta sin verksamhet i byråns fastighetsgrupp som tidigare meddelade bolaget vidare.

För Fastighetssverige berättar Safa Mahmoudi mer om den nya rollen och vad byråns fastighetsgrupp ser för rörelser på transaktionsmarknaden.
– I min nya roll som MP kommer mina arbetsuppgifter att breddas och utöver att hantera klientarbetet kommer jag att vara mer involverad i och ansvara för strategiskt arbete och ledningsbeslut. Det innebär att jag kommer att ha en större inverkan på hur byrån drivs och utvecklas tillsammans med en välkomponerad ledningsgrupp.
– Jag ser fram emot att göra saker annorlunda, inte nödvändigtvis göra mer. Exempelvis vill jag kunna implementera innovativa förändringar som ökar effektiviteten och skapar en mer dynamisk och flexibel rådgivning, arbetsmiljö och advokatbyrå. Vi kommer behöva ställa högre krav på dels oss själva och vår data, dels på de etiska och moraliska aspekterna av hållbarheten. Lätt blir det inte, möjligen nödvändigt. Jag ser även fram emot att kunna stödja våra advokater och medarbetare på ett sätt som låter dem nå sin fulla potential på byrån, säger Safa Mahmoudi till Fastighetssverige.

Safa Mahmoudi ser att TM & Partners befinner sig i en bransch där många förändringar kommer att ske, och han går in närmare på hur han anser att byrån borde anpassa sig efter detta:
– Advokatbranschen har vuxit stadigt under många år nu och när någonting går bra tar man sällan tag i och genomför de förändringar som är nödvändiga på sikt. Kvar står en bransch som möter digital transformation och generell AI med full effekt. Det vi behöver anpassa oss efter är en ökad efterfrågan på mer kostnadseffektiva och snabbare tjänster, helt enkelt nya lösningar på gamla problem. Konsekvenserna är uppenbara, vi måste antingen öka det upplevda värdet av det vi erbjuder eller sänka priset. Jag ser detta som en möjlighet att skapa en djupare förståelse för hur teknologi kan förbättra vårt arbete samtidigt som vi bevarar den mänskliga dimensionen av juridisk rådgivning och bygger starka relationer med våra klienter. Målet är att fokusera och anpassa vår rådgivning genom att automatisera processer och förbättra klientupplevelsen. Vi ska förstå våra klienter och deras behov bättre än alla andra. Dessutom kommer vi att investera ytterligare i kompetens och fortbildning för medarbetarna så att vi kan hanterar dessa förändringar på bästa sätt för våra klienter.

Vid sidan av det här arbetet kommer Safa Mahmoudi och fastighetsgruppen att jobba fullt ut med fastighetstransaktioner och annat fastighetsrelaterat klientarbete precis som tidigare. Han ser transaktionsmarknaden som väldigt intressant just nu och berättar att byrån varit väldigt aktiva på marknaden hittills under året.

Av de affärerna som han får nämna finns bland annat Obos och Veidekkes stora köp av bostadsprojektet Wendelstrand i Mölnlycke från Next Step Group, Vendus portföljköp av livsmedelsfastigheter från Castellum och Domesticas köp av en bostadsportfölj från Sveaviken.

Samtidigt som TM & Partners har varit inblandade i flera profilerade affärer går det inte att komma undan det faktum att transaktionsmarknaden hittills under 2023 har varit betydligt svagare än många av de föregående åren. Många fastighetsbolag är i behov av att sälja tillgångar just nu och det märker Safa Mahmoudi av på flera olika sätt på marknaden:
– Transaktionsdynamiken har ändrats. Det har varit färre mäklarledda controlled auctions, även om det förekommit vid större affärer, och mycket av affärerna har skett off market. Det har inte heller varit ovanligt att affären inte pressreleasas. Andelen “failed transactions” har ökat markant, det vill säga transaktioner som inleds i tron att parterna är överens men där parterna inte kan enas, till exempel efter en DD-process eller där ena partens investeringskommitté säger nej till den föreslagna affären sent i processen.
– Här ställs mycket högre krav på de inblandade advokater jämfört med bara något år sedan; att vi ska kunna gallra bland uppkomna frågeställningar och hitta lösningar som parterna kan acceptera. Det har aldrig varit så viktigt att ha en bra advokat som vågar rådge. Dessa failed transactions utgör också intressanta investeringsmöjligheter för andra aktörer som blir tillfrågade att hoppa in sent i processen och ta över.
– Vi ser också en tydlig ökning av utländska aktörer som vill göra ett klipp, det kan handla om fastighetsfonder som premiärköper i Sverige eller debt fonder som köper in sig i existerande strukturer. Även mer traditionella svenska fastighetsaktörer med mycket eget kapital vädrar luft och passar på att utöka sitt bestånd, säger Safa Mahmoudi.

Än så länge har aktiviteten på transaktionsmarknaden varit den lägsta på över tio år, vad behöver hända för att “proppen” ska gå ur så att säga?
– Jag tror att de officiella transaktionssiffrorna som baseras på pressreleases inte ger hela bilden; transaktionsflödet är högre än vad de ger sken av, även om volymen har minskat jämfört med tidigare. Förutserbarheten måste öka för att parternas prisbild ska mötas och en ny jämvikt skapas. Hur många fler räntehöjningar har vi att vänta från Riksbanken? Hur blir volatiliteten vad gäller bygg- och elpriser under hösten/vintern? Kommer vi kunna komma tillrätta med den höga inflationen? Till dessa utmaningar kan man lägga till vår oroliga omvärld med ett pågående krig i vårt närområde, och det faktum att vi precis klarat oss igenom en pandemi. Sammantaget är det inte svårt att förstå att “hela havet stormar” just nu.

Vilken typ av höst och vinter ser du att det blir på transaktionsmarknaden?
– Jag tror att oroligheterna fortsätter under hösten och vintern, även om jag upplever att vi är i slutet av tunneln snarare än i början. Människan har en unik förmåga att anpassa sig till en ny verklighet, och är opportun till sin natur. Så fort vi får en indikation från Riksbanken att det är sluthöjt kommer vi att se andra tongångar och en större framtidstro, med en ökad transaktionsaktivitet som följd. Vi märker redan att mäklarna kommer ut med fler objekt nu jämfört med i våras.
– Oavsett tror jag att det blir en mer intensiv höst och vinter med större transaktionsaktivitet. Behovet av att sälja för att överleva kommer att öka då vi inte har sett slutet på ränteökningarna, och även den utländska närvaron på den svenska fastighetsmarknaden kommer att öka. Den fulla vidden av transaktionsaktiviteten kommer vi inte kunna se förrän årsredovisningarna släpps under nästa år då alla affärer inte pressreleasas direkt. Det kommer att bli än viktigare att omge sig med kunniga medarbetare och konsulter för att ta sig igenom stormen eller utnyttja de möjligheter som dagens marknad erbjuder, säger Safa Mahmoudi.

– Andreas Lithander
andreas@fastighetssverige.se