Förhandsavtal är ett avtal om framtida upplåtelse av en bostadsrätt. De nya reglerna om förhandsavtal träder i kraft 1 januari 2023 och kommer få stor inverkan vid framtida upplåtelser av nyproducerade bostadsrätter. Syftet med de nya reglerna är att stärka konsumentskyddet genom att ställa högre krav på bostadsutvecklare, vilka behöver se över sina rutiner och avtalsmallar för att säkerställa regelefterlevnad.
Informationsskyldighet m.m.
En stor förändring är att bostadsrättsföreningar åläggs en utökad informationsskyldighet vid ingående av förhandsavtal. Ett erbjudande om att ingå förhandsavtal ska innehålla samtliga avtalsvillkor samt klar och begriplig information om vad avtalet innebär och vilka risker som är kopplade till avtalet, t.ex. viktiga steg i byggprojektet, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker förknippade med att ingå förhandsavtal (risk för prisnedgång på marknaden, räntehöjningar etc.), risken för förändringar i lägenhetens utförande samt under vilka förutsättningar det är möjligt att frånträda avtalet. Med anledning av mängden information som ska lämnas införs även en betänketid för spekulanten om minst sju dagar från att denne har mottagit ett för föreningen bindande erbjudande om att ingå förhandsavtal. Under betänketiden får lägenheten inte erbjudas till annan. Vid avvikelse från angivna lagregler är förhandsavtalet inte bindande för förhandstecknaren om inte avvikelsen är ringa.
En annan viktig ändring är att förhandsavtal ska innehålla information om gällande bygglov, vilket i praktiken innebär att förhandsavtal inte kan ingås förrän det finns ett beviljat och verkställbart bygglov. Det kommer således inte heller vara möjligt att villkora förhandsavtal med att bygglov ska beviljas.
Beräknad tid för upplåtelse och tillträde
I syfte att stärka konsumentskyddet har den beräknade tiden för upplåtelse av lägenhet som ska anges i förhandsavtal snävats in och får uppgå till högst tre månader. Upplåtelseavtal ska innehålla bestämt datum för tillträde, om tillträde inte sker i samband med undertecknande.
Rätt att frånträda
Enligt de nya lagreglerna utökas möjligheten att frånträda förhandsavtal vid förseningar och avvikelser från vad som är avtalat. Härtill åläggs föreningen en skyldighet att snarast möjligt skriftligen informera om väsentliga avvikelser. Uppsägning ska ske inom 3 månader från den dag förhandstecknaren fick kännedom om avvikelsen.
Intygsgivarnas oberoende[1]
En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer. I allmänhet är det vanligt att intygsgivare samarbetar i par och återkommande anlitas av samma uppdragstagare. För att säkerställa att intygsgivningen håller hög kvalitet och att intygsgivarna har en fristående ställning i förhållande till bostadsrättsföreningen och de aktörer som utformar den ekonomiska planen skärps kraven på intygsgivare genom införande av regler om oberoende och opartiskhet. Idag finns få registrerade intygsgivare på Boverkets hemsida. Det kan därför bli en utmaning för bostadsutvecklare att uppfylla angivna krav. Det införs även krav på att Boverket ska godkänna föreningars val av intygsgivare.
Lagförslag om andra föravtal
En viktig förändring i förhållande till det ursprungliga lagförslaget är att det inte kommer införas något förbud mot andra föravtal, ex. bokningsavtal eller optionsavtal.
[1] Lagändringar avseende den ekonomiska planen och intygsgivare träder i kraft 1 januari 2024.
